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            新規來了!海南集體建設用地允許直接入市,但買地建房 僅限本市縣或周邊市縣人員

            發布時間:2020-01-06 14:21:15

            2019年12月31日,海南省海南省自然資源和規劃廳印發《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》,這意味著將海南土地市場將迎來重大變革。業界曾普遍認為,集體建設用地入市,有望平抑地價。但從《辦法》來看,影響較小?!掇k法》對購地對象做了嚴格限定:集鎮開發邊界范圍內用于自有房屋建設的集體經營性建設用地流轉對象,應嚴格限定為本市縣或周邊市縣毗鄰鄉鎮擁有農村集體經濟組織成員資格的人員,且每戶只能購買一處,面積不得超過120平方米。再次流轉的,流轉對象也應限定在上述規定范圍內。集體建設用地可用于建設租賃性住房、自有房屋,但所建房屋不得分割轉讓。

            (注:“集鎮”,是指??谑?、三亞市除主城區以外的鄉鎮,瓊中、白沙、五指山、保亭等四個中部山區市縣各鄉鎮,以及其他市縣人民政府駐地以外的鄉鎮。)




            以下為全文

            海南省集體經營性建設用地入市試點辦法

            第一章 總則

            第一條 為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度,根據《中華人民共和國土地管理法》《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(中發〔2018〕12號)和《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》(瓊農土地改〔2019〕1號)等法律法規及相關政策規定,結合本省實際,制定本辦法。

            第二條 在本省行政區域內實施農村集體經營性建設用地入市試點的,適用本辦法。

            本辦法所稱農村集體經營性建設用地,是指市縣總體規劃劃定為建設用地、詳細規劃以及村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,包括保留集體所有權性質的征地安置留用地。

            本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市,是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)等有償方式進入土地市場交易的行為。

            第三條 農村集體經營性建設用地入市主體可以是代表其所有權的農村集體經濟組織。

            農村集體經營性建設用地屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權;分別屬村內兩個以上農村集體經濟組織的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權;屬鄉鎮農民集體所有的,由鄉鎮農村集體經濟組織代表集體行使所有權,或者委托授權給負責管理的鄉鎮人民政府作為入市實施主體代表集體行使所有權。

            第四條 農村集體經濟組織以全資方式設立的土地股份合作社、土地專營公司等具有法人資格、從事土地專營業務的企業,經農民集體經濟組織書面委托授權,可在授權范圍內代理實施本辦法規定的入市事項。

            在保持集體土地所有權不變的前提下,鎮域內或者一定區域內各農村集體經濟組織通過履行民主程序,以入股方式組建的具有獨立法人資格的土地股份合作社或聯營公司,可由其代表入股各集體經濟組織行使與入市有關的權利和義務。

            第五條 農村集體經營性建設用地可以按照規劃入市用于以下項目:

            (一)符合國家和我省產業政策的項目,包括租賃性住房;

            (二)集鎮開發邊界范圍內面向本市縣或周邊市縣毗鄰鄉鎮的農村集體經濟組織成員的自有房屋建設。但所建房屋不得分割轉讓。

            前款第(二)項所稱“集鎮”,是指??谑?、三亞市除主城區以外的鄉鎮,瓊中、白沙、五指山、保亭等四個中部山區市縣各鄉鎮,以及其他市縣人民政府駐地以外的鄉鎮。

            第六條 集鎮開發邊界范圍內用于自有房屋建設的集體經營性建設用地流轉對象,應嚴格限定為本市縣或周邊市縣毗鄰鄉鎮擁有農村集體經濟組織成員資格的人員,且每戶只能購買一處,面積不得超過120平方米。再次流轉的,流轉對象也應限定在上述規定范圍內。

            第七條 各市縣人民政府應結合本地實際,出臺農村集體經濟組織成員資格認定辦法,由各農村集體經濟組織根據辦法對本集體經濟組織成員資格進行認定。

            第二章 入市途徑及條件

            第八條 依法取得、符合規劃的集體經營性建設用地,具備開發建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的,可以直接就地入市。

            第九條 村莊內零星、分散的集體建設用地,可在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少、質量有提高的前提下,經市縣人民政府批準,由農村集體經濟組織先行組織復墾為農用地后,將騰挪出的建設用地指標調整到本市縣轄區內的適宜地區入市。

            在本市縣轄區內無法安排入市或不適宜入市的,農村集體經濟組織可以報經所在市縣人民政府同意后,申請調整到其他市縣的產業集中區入市??缡锌h調整入市需經調入和調出雙方農村集體經濟組織協商一致,并經過各自所在市縣人民政府批準后實施。

            異地調整入市不涉及土地所有權調整。

            第十條 歷史形成的城中村集體建設用地,可以根據規劃進行統一整治、基礎設施配套,重新劃分宗地和確定產權歸屬。對不予征收的,在優先保障本村居民住房安置等用地后,集體經營性建設用地可依法入市。

            第十一條 集體經營性建設用地入市,應當符合以下條件:

            (一)符合所在地市縣總體規劃、詳細規劃或村莊規劃、相關產業規劃以及環保要求;

            (二)土地權屬清晰,不存在權屬爭議;

            (三)地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢,或經土地所有權人書面同意隨土地一同入市流轉;

            (四)未被司法機關、行政機關限制土地權利;

            (五)法律法規規定的其他條件。

            第三章 入市方式及入市程序

            第十二條 本辦法所稱集體經營性建設用地使用權出讓,是指代表其所有權的農民集體,將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者,由土地使用者根據合同約定支付土地價款的行為。

            第十三條 本辦法所稱集體經營性建設用地使用權出租,是指代表其所有權的農民集體,將一定年限的集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者,由土地使用者根據合同約定支付土地租金的行為。

            第十四條 本辦法所稱集體經營性建設用地使用權作價出資(入股),是指代表其所有權的農民集體,根據有關規定及約定將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權評估作價,與他人以合作、聯營等形式共同興辦企業的行為。

            第十五條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資(入股),應采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。對入市面積在5畝以下或者零星分散等特殊情況,經村民會議討論同意并報經市縣人民政府批準,可以采取協議方式交易。

            未經公開入市交易或者未經批準采取協議方式入市交易的,農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資(入股)協議。

            第十六條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資(入股)的最高年限,不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限。

            農村集體經營性建設用地使用權的出租年限可根據具體項目需要確定,但最長不得超過20年。

            第十七條 農村集體經營性建設用地使用權公開交易按以下程序進行:

            (一)申請。符合本辦法規定的入市條件的,經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意后,土地所有權人或得到土地所有權人授權的實施主體可以向所在地鄉鎮人民政府遞交入市申請書,并提交村民成員或村民代表的表決書等相關材料,入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況。

            (二)審查。鄉鎮人民政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審后,出具是否同意入市的初審意見。市縣自然資源和規劃部門根據初審意見,會同有關部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的,由市縣自然資源和規劃部門出具審查意見,并依據詳細規劃或村莊規劃明確擬入市宗地的土地使用條件。

            (三)地價評估及入市方案擬定。對審查同意入市的宗地,由入市主體委托有資質的單位進行地價評估,并擬定入市方案。入市方案應當包括但不限于以下內容:入市宗地位置、面積、權屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、配置方式(出讓、出租或作價出資)、入市交易方式(招標、拍賣、掛牌或協議)、土壤污染狀況調查情況等內容。

            市縣自然資源和規劃主管部門應當會同入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素,集體決策確定底價,并予以保密。底價不得低于入市成本,不得低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。

            (四)入市方案表決。入市方案應當經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決,并形成表決材料。集體經營性建設用地屬鄉鎮集體經濟組織的,入市方案應當經鄉鎮黨政聯席會議或鄉鎮長辦公會議集體研究決定。

            (五)入市方案審批。入市方案經表決通過后,由入市主體提交給市縣自然資源和規劃主管部門。經市縣自然資源和規劃主管部門組織有關部門審查后,報請市縣人民政府批準。

            (六)公告及交易。入市方案經批準后,由市縣自然資源和規劃主管部門在中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站,以及本省主要媒體上發布入市交易公告。以招標、拍賣、掛牌方式交易的,應當進入省級土地交易市場進行。

            (七)簽訂成交確認書及公示。土地成交后,受讓人、承租人應當在交易現場簽訂土地成交確認書。交易結果應當在集體經濟組織事務公開欄和中國土地市場網、海南省公共資源交易服務中心網站等進行公布,接受社會和群眾監督。

            (八)簽訂流轉合同。土地交易結束之日起20個工作日內,交易雙方應當按照成交確認書或作價出資(入股)確認書的約定簽訂土地入市協議。

            以協議方式進行交易的,應當履行第(一)項至第(五)項的程序,并在入市方案經批準后簽訂土地入市協議。

            土地入市協議應當包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金(租金)及繳交期限、土地使用權收回、違約責任等內容。

            第十八條 農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)入市交易的,入市主體應當繳納土地增值收益調節金。

            第十九條 土地增值收益調節金按照入市成交總價扣除土地取得成本及前期合理投入后的凈收益的一定比例計提。

            試點市縣人民政府應結合土地增值收益情況,統籌考慮土地用途、土地區位、土地等級、交易方式以及區域經濟社會發展水平等因素,合理確定調節金征收比例。原則上調節金按入市土地增值收益的20%-50%征收。

            第二十條 受讓人(承租人)可以按照本辦法的規定,代入市主體向市縣自然資源和規劃主管部門指定的賬戶繳納土地增值收益調節金,并按照土地出讓(出租)合同的約定,將土地出讓金(租金)余額支付給入市主體。

            第二十一條 受讓人(承租人)按照合同約定向入市主體付清土地出讓金及其他法定稅費,或所繳交租金達到出租合同約定的條件,并按照本辦法規定繳納土地增值收益調節金后,方可申請辦理《不動產權證書》。

            以作價出資(入股)方式交易的出資(入股)方,按規定繳納土地增值收益調節金及其他法定稅費,并完成出資(入股)手續后,向市縣自然資源和規劃主管部門申請辦理不動產轉移登記手續。

            第二十二條 集體經營性建設用地入市取得的收益,農村集體經濟組織應當按照規定納入農村集體資產及收益進行統一管理,接受審計監督和監管。

            農村集體經濟組織應當根據有關規定,制訂收益分配方案,并依法履行民主決策程序,在集體經濟組織內部進行公示公告。市縣和鄉鎮人民政府應當對收益收支情況進行監督檢查,嚴格規范土地收益的分配、使用和管理。

            第四章 轉讓、轉租和抵押

            第二十三條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓,是指以出讓、出租、作價出資(入股)方式取得集體經營性建設用地使用權后,土地使用權人再將其轉讓他人的行為。

            本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉租,是指以出讓、出租、作價出資(入股)方式取得集體經營性建設用地使用權后,土地使用權人再將其出租給他人的行為。

            本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押,是指土地使用權人不轉移對土地的占有,將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。以出讓、出租、作價出資(入股)和轉讓方式取得的集體經營性建設用地使用權,可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理抵押。

            第二十四條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的,應當簽訂書面合同。土地出讓(出租)合同約定土地轉讓、轉租需經土地所有權人同意的,土地使用權人應先經土地所有權人同意方可轉讓、轉租。

            第二十五條 通過轉讓、轉租取得的土地使用權,其使用年限為原出讓(出租)合同或作價出資(入股)協議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

            第二十六條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的,稅收征管統一按國家稅法有關規定依法繳納相關稅費,不繳納土地增值收益調節金。

            第二十七條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租,應當符合下列條件:

            (一)不存在法律法規規定禁止入市的情形;

            (二)按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協議的約定,履行完畢支付地價款、租金或分配股權的義務,并取得不動產權證書;

            (三)按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協議及動工開發協議約定的期限和條件投資開發、利用土地;

            (四)有關法律法規規定的其他條件。

            第二十八條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓的,雙方當事人應憑書面合同等材料辦理不動產轉移登記。集體經營性建設用地使用權抵押的,應當辦理抵押登記;抵押權因債務清償或其他原因而消滅的,應當辦理注銷抵押登記。

            第五章 開發管理

            第二十九條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人,應按照法律法規有關規定和出讓、出租合同或作價出資(入股)協議確定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件開發利用土地。

            第三十條 因詳細規劃或村莊規劃調整等原因,確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的,參照國有建設用地改變土地用途或變更容積率的程序辦理相關手續。

            第三十一條 改變土地用途和提高容積率的,土地使用權人應當委托具有地價評估資質的機構,參照國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范進行地價評估。

            改變土地用途和提高容積率所產生的土地增值收益,按照新用途和原用途條件下的地價差額,或者新容積率和原容積率條件下的地價差額計算。應繳納的土地增值收益調節金按照本辦法第十九條的規定確定。

            第三十二條 改變土地用途和提高容積率產生增值的,土地使用權人應當按照本辦法第十九條的規定繳納土地增值收益調節金,并將土地增值收益的余額支付給土地所有權人后,方可辦理土地用途變更登記手續。

            第三十三條 農村集體經營性建設用地土地使用權人,未按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協議約定的開發期限開發土地的,由土地所有權人會同市縣自然資源和規劃主管部門參照國有閑置土地的認定標準,認定是否屬于閑置土地。

            對認定為閑置土地的,由市縣自然資源和規劃主管部門指導土地所有權人參照國有閑置土地處置的有關規定進行處置。土地使用權人未按合同約定用途和期限使用土地,又拒不改正,造成土地閑置的,農村集體經濟組織報經市縣人民政府批準,可以無償收回土地使用權。

            第三十四條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的,經市縣人民政府批準,土地使用權可由代表其所有權的農民集體無償收回,其地上建筑物、附著物按照農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。法律法規另有規定的,從其規定。

            第三十五條 因公共利益需要征收集體經營性建設用地的,由土地所有權人報經原批準用地的人民政府批準后,可提前收回土地使用權,并對相關權益人依法給予合理補償。土地所有權人和使用權人應當服從。收回集體經營性建設用地使用權,依照雙方簽訂的書面合同辦理,法律、行政法規另有規定的除外。

            第六章 法律責任

            第三十六條 違反本辦法規定,買賣或者以其他形式非法轉讓集體建設用地使用權的,依據《中華人民共和國土地管理法》(2019年修正版)第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。擅自將農民集體所有土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設的,依據《中華人民共和國土地管理法》(2019年修正版)第八十二條非法轉讓集體土地等有關規定處理。市縣自然資源和規劃部門不得為違法違規轉讓集體建設用地使用權的單位和人員辦理規劃、用地和不動產登記手續。

            第三十七條 國家工作人員在集體經營性建設用地入市交易及后續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由所在單位或者上級機關依法給予行政處分;構成犯罪的,依法移送司法機關追究其刑事責任。

            第三十八條 農村集體經濟組織經營管理者,在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的,或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益,構成犯罪的,依法移送司法機關追究其刑事責任。

            第七章 附則

            第三十九條 各市縣可參照本辦法制定本市縣的實施辦法。

            第四十條 本辦法自公布之日起施行,具體應用問題由省自然資源和規劃廳負責解釋。

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